第2回関東甲信越ブロック代表者会議

2018年11月27日(火)埼玉会館にて開催された「第2回関東甲信越ブロック代表者会議」に参加しました。 マンション管理士賠償責任保険、マンション管理適正化診断サービス、管理組合賠償補償金給付制度、行政受託事業事例、マンションADR関連、関東甲信越ブロック研修事業、管理不全マンション対策、マンションみらいネット等の内容盛り沢山の重要な会議となりました。 ただ、マンション管理士活用における周知活動や社会的地位の向上、専門性を深める研修制度の充実等や実務上での課題もまだまだあることが分かり、できる限り会員会レベルの問題点等もフィードバック出来るよう尽力したいと思います。

区分所有法とマンション標準管理規約8  共用部分との境界①

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日から専有部分と共用部分の境に関する区分所有法と標準管理規約の違いについて解説してみたいと思います。
そもそも区分所有建物であるマンションにおける各部分は、すべて専有部分か共用部分に属します。専有部分とは構造上の独立性と利用上の独立性があり、区分所有権の対象となる建物の部分をいい、それ以外の階段室やエレベーター室等の共同で使用する部分はすべて共用部分となります。
次に共用部分は、「法定共用部分」と「規約共用部分」に分ける事が出来ます。「法定共用部分」とは廊下・階段室・玄関ホール・エレベーター室など、初めから共同で使用する事が明らかな部分です。これに対して「規約共用部分」とは本来は専有部分となりうる建物の部分や物置などの付属建物を、規約によって特別に共用部分とした部分です。
そして専有部分と共用部分の境界については3つの考え方があります。一番目は「内法説」、二番目は「上塗り説」、そして三番目は「壁芯基準」です。
①「内法説」とは柱・壁・床・天井などの「境界部分」はすべて共用部分であり、境界部分によって囲まれた空間部分のみが専有部分とする考え方です。区分所有法は14条3項においてこの考え方を採用しており、また登記簿に記載されている面積も内法計算により算出されています。
②「上塗り説」とは壁・天井・床・柱・梁などの「躯体部分」はすべて共用部分であり、その上塗り部分や内装部分は専有部分になるとする考え方です。マンション標準管理規約(以下、規約とする)は7条2項1号においてこの考え方を採用します。
③「壁芯説」とは壁・天井・床の中心線までが専有部分で、それ以外は全て共有部分とする考え方です。規約10条においては共有持分の割合の基準となる面積を壁芯計算によるものしています。

以上より専有部分と共用部分の境界については、原則は区分所有法において「内法説」を採用し、例外として標準管理規約において「上塗り説」を採用する事も認容しています(区分所有法14条4項)。ただし共用部分の「持分」については規約においては「壁芯基準」による事とされています。これは実際上の必要性からくるもので、共用部分の持分を内法説や上塗り説で出す事は、マンション建築においてはほぼ不可能だからです。続く

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区分所有法とマンション標準管理規約4  共用部分の管理③

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日は「一部共用部分の管理」について解説してみたいと思います。「一部共用部分」とはその名の通り、共用部分のうち一部のマンション住民で共有する建物の一部分を言います。例えば店舗併設のマンション(下駄ばきマンション)において、下層階の店舗部分のみの用途に供される出入口・階段・エスカレーター・空気調節設備等や、上層階の住宅部分のみの用途に供される玄関・エレベーター・階段等などです。

区分所有法は「一部共用部分の管理」については第16条において規定していますが、以下場合分けをして解説してみたいと思います。
①「一部共用部分」のうち区分所有者全員の利害に関係する部分については区分所有者全員で管理する(区分所有法第16条)。
②「一部共用部分」のうち区分所有者全員の利害に関係しない部分であっても、区分所有者全員が規約を設定して「区分所有者全員で管理する」旨の規定を設けた場合には、やはり区分所有者全員で管理する(区分所有法第30条第2項)。
ただしその「一部共用部分」を共用すべき区分所有者の1/4を超える者の反対や、区分所有者の議決権の1/4を超える反対がある場合には、「区分所有者全員で管理する」旨の「規約」を定める事はできない(区分所有法第31条第2項)。
③「一部共用部分」のうち区分所有者全員の利害に関係しない部分で、区分所有者全員で「区分所有者全員で管理する」旨の規定の規約を設けない場合には、一部共用部分を共用すべき区分所有者のみで管理する(区分所有法第16条)。
この場合において、一部共用部分の管理または使用に関する事項については、一部共用部分を共用すべき区分所有者が規約で定める事ができる(区分所有法第30条第2項)。

以上「一部共用部分の管理」について解説してみました。次回からは専有部分と共用部分の境に関する区分所有法と標準管理規約について解説してみたいと思います。お楽しみに。

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区分所有法とマンション標準管理規約3  共用部分の管理②

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日は「変更行為」について解説してみたいと思います。 「変更行為」とは増改築や建替え、売却、抵当権の設定などの行為を言います。民法では第251条に規定されており、変更行為については「全員の同意」が必要となります。これに対して区分所有法では、変更行為については「軽微な変更」と「重大な変更」に分けて、管理組合で決議するものとしています。以下「軽微な変更」と「重大な変更」に分けて解説します。

一、軽微な変更
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わない変更の事を言います。例えば大規模修繕工事がそうです。大規模修繕工事は名前だけ見れば「重大な変更」に見えますが、共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わないため「軽微な変更」にあたります。ちなみに「大規模修繕工事」とは「修繕積立金を充当して行う計画修繕工事のうち、効率的な工事実施のために複数の部位や工事項目をまとめて実施し、通常は10 年以上の周期で実施される工事」の事を言います。
軽微な変更行為については、前回解説した「利用行為」と同じように「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」により行う事が出来ます。(区分所有法第18条本文、同第39条1項、以下法とする。)。また保存行為同様に、規約で別に定める事も出来ます(法第18条2項、同第30条1項)。

二、重大な変更
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う変更の事を言います(区分所有法第17条)。。例えばエレベーターの設置やピロティーを集会室に変更する工事は「重大変更」にあたります。
重大な変更行為については、「区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による集会の決議」が必要です。ただ区分所有者の定数については、規約で過半数まで減らす事が出来ます。例えば、区分所有者が100人いる管理組合において重大な変更行為を行なおうとする場合、原則は75人以上の賛成がないと重大な変更は出来ませんが、規約を作成して過半数の賛成で足りるとすると51人以上の賛成で重大な変更行為を行う事が出来ます。もっとも議決権については3/4以上の賛成がないと重大な変更行為が出来ないので、いずれにせよ管理組合が重大な変更行為を行う場合にはかなりハードルが高い事が分かります。

以上、変更行為を「軽微な変更」と「重大な変更」に分けて解説してみましたが、両者にはさらに区分所有法の制限があります。即ち、変更行為を行う事で「専有部分の使用に特別の影響が及ぶ時は、その専有部分の所有者の承諾が必要」となります(法第17条2項)。なおこの規定は前述した「軽微変更」についても準用されています(法第18条3項)。次回は「一部供用部分の管理」について解説してみたいと思います。

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区分所有法とマンション標準管理規約2  共用部分の管理①

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日から「共用部分の管理」について解説してみたいと思います。

マンションの共用部分は、民法上は「共有物」といわれるものです。そして共有物については民法249条以下に規定されています。そこで民法上の共有物でもある「共用部分」について、民法と区分所有法を比較しながら解説してみたいと思います。尚民法と区分所有法の関係ですが、一般法である民法に対して区分所有法は特別法という関係にあります。そして特別法は一般法に優先されて適用されます。つまりマンションのような区分所有建物においては、まずは区分所有法が適用され、区分所有法に規定されていない事については、一般法である民法が適用されることになります。

一、保存行為
保存行為とは物の修理,弁済期限の到来した債務の弁済など,財産の現状を維持する行為であす。保存行為については各共有者が単独で行う事ができます。民法では252条但書に規定されており、区分所有法においても民法の規定を確認するものとして18条但書において規定されています。なお区分所有法のこの規定の事を確認規定と言います。さらに、区分所有法においては規約で別に定める事もできるとしています(18条2項、30条1項)。例えば「保存行為は管理者を通じて行う」旨の定めは規約で設定する事が出来ます。

二、利用行為
利用行為とは物の賃貸,現金を銀行預金にするなど,物または権利の性質を変えない範囲で使用・収益をはかる行為です。民法では「管理行為」として利用行為は「持分の過半数の賛成」により行う事ができる、としています(252条本文)。では区分所有法ではどうだろうか?
区分所有法おいては「共用部分の管理」として利用行為は「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」により行う事ができる、としています(18条本文、39条1項)。さらに保存行為同様に、規約で別に定める事もできます(18条2項、30条1項)。
このように利用行為については民法と区分所有法では規定が異なっており、この場合には特別法である区分所有法が優先して適用される事になります。そして区分所有法により規約を設定した場合には規約により共用部分の管理を行う事になります。次回は「変更行為」について解説してみたいと思います。

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区部所有法とマンション標準管理規約1  比較

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今回から区分所有法とマンション標準管理規約について比較をしながら解説していきたいと思います。

そもそも区分所有法(以下、法とする)やマンション標準管理規約(以下、規約とする)は、その規定を分類すると大きく2つに分ける事が出来ます。一つはマンションそのものについて、もう一つはマンションを巡る管理組合の運営についてです。前者はハードについて、後者はソフトについての規定といっても良いと思います。そこでまずは、ハードであるマンションそのものについて解説して、その後にソフトである管理組合の運営について解説して行きたいと思います。

さてマンションには、マンション住民が住む「専有部分」と呼ばれる室内と、玄関や廊下または階段といった住民が共同で使用する「共用部分」があります。当然の事ながら専有部分については各住民が管理するものであるから、法はもちろんの事、規約においても専有部分についての制限は必要最小限にとどまっています。そこでマンションの規定はもちろんの事、管理組合の運営についての規定もその多くは共用部分についてです。従ってこれから述べる事も、主には共用部分についての規定となりますが、専有部分といっても共用部分と無関係に存在するものではないので、法や規約による制限についても補足的に述べていきたいと思います。 まずは「共用部分の管理」について解説してみたいと思います。お楽しみに。

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マンション管理適正化法17  仕組み⑭

信州は上田市でマンション管理士をしている雪入です。今日は「マンション管理適正化指針」について解説してみたいと思います。 

まず前提として「マンションの管理の主体は管理組合」だという事です。マンション自体がマンション住民の所有物であり、そのマンション住民によって構成されている管理組合はマンションの管理をするための存在だからです。そこで、国土交通大臣は管理組合によるマンション管理の適正化を図るためマンション管理適正化指針を公表しています(マンション管理適正化法第3条、以下法とする)。その内容は以下の六つに分類されています。

①マンション管理を適正に行うための方向性
管理組合による主体的な管理や管理委託内容の十分な検討、また管理組合への積極的参加やマンション管理士など専門的知識を有する者を活用する事。さらに支援体制を整備し強化する事。

②管理組合として行うべき事
管理組合の自律的運営や適正な管理規約の作成及び改正、また共用部分の範囲や管理費用の明確化、そして管理組合の経理を適正に行い長期修繕計画を策定したり見直しをする事。

③マンション住民が行うべき事
管理規約や管理委託契約また長期修繕計画などをよく理解してマンションの管理や運営に積極的に参加する事。また法令や管理規約、集会の決議などを守る事。

④管理委託について考えるべき事
あくまで管理組合が管理の主体である事を前提に、管理委託先を適正に選定して管理委託の内容をマンション住民皆で共有していく事。万一トラブルの際にはマンション管理業協会などを活用して管理組合にて問題を解決していく事。

⑤マンション管理士制度の普及と活用
国や地方公共団体、またマンション管理センターはマンション管理士制度を普及するため管理組合などにマンション管理士の専門的な知識を活用するよう情報提供をしていく事。

⑥国・地方公共団体・マンション管理センターの支援
管理組合の管理者等からの相談に応じられるような仕組みを作ったり、自治体によるマンション管理士を活用した相談体制を充実してマンション管理センターとの連携を図っていく事。

このように、指針とはいえ大切な事が公表されていますのでマンションにお住まいの方はぜひとも参考にしていただければと思います。

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マンション管理適正化法16  仕組み⑬

信州は上田市でマンション管理士をしている雪入です。今日は「マンション管理センター」についてマンション管理業協会との違いについて解説してみたいと思います。

多くのマンションにおいては、その管理業務を管理会社に委託しており、管理会社なくしてマンションの管理はありえない、と言っても決して過言ではありません。「マンションは管理を買え!」と言われているのはまさにこの事を表わしています。しかしながらマンションは、管理会社のものではなく所有者はマンション住民です。そこで管理会社のマンション管理は必要不可欠であるとしてもマンション住民の権利も損なわれないようにする必要があります。

そこで法は、マンション管理を適正化するために管理組合側にはマンション管理士をアドバイザーとして付け、管理業者側には管理業務主任者を置く事でマンション管理を適正なものにしようとしているのです。そしてこの法律こそが「マンション管理適正化法」です。

そして前回述べたように、マンション管理業の業務の改善向上を図るためにマンション管理業協会が指定されているのと同じように、国土交通大臣は管理組合によるマンション管理の適正化の推進に寄与するための団体として「マンション管理センター」が現在指定されています。マンション管理センターの業務については以下の通りである。
①マンションの管理に関する情報や資料の収集・整理、及びこれらの情報や資料を管理組合等に提供する事。
②管理組合等への技術的な支援
③管理組合等への講習の実施
④管理会社のマンション管理に関する苦情の処理に対する指導・助言
⑤マンション管理に関する調査や研究
⑥適正なマンション管理のための啓発活動や広報活動
⑦その他マンション管理の適正化の推進に資する業務
ちなみにマンション管理士の試験や登録も現在マンション管理センターが指定登録機関として行っている。

結論として「マンション管理センター」と「マンション管理業協会」はマンション管理の適正化を図るための存在という意味で同じですが、前者は管理組合を支援するための存在であるのに対して後者は管理会社を指導・監督するための存在という点に違いがあります。そしてマンション管理センターの業務はその性格からしてどうしても一般的抽象的にならざるを得ません。そこで個別具体的な業務については管理組合を支援するための存在として法は「マンション管理士」という制度を作ったのです。そういう意味ではマンション管理士はマンション管理センターの業務を補完する役割を担っているという事が言えると思います。ちなみに私は、マンション管理士制度を創設した計画の事を「マンション管理業務補完計画」と勝手に呼んでいます(笑)。次回は「マンション管理適正化指針」について解説してみたいと思います。 
 
 
 
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マンション管理適正化法15  仕組み⑫

信州は上田市でマンション管理士をしている雪入です。今日は管理会社が結ぶ保証契約の相手とは一体だれなのか、について解説してみたいと思います。

そもそも国土交通大臣は①管理業者の業務の改善及び向上を図る事を目的として、かつ②管理業者を社員とする一般社団法人であって一定の業務を適正かつ確実に行う事ができると認められるものを、その申請により指定する事が出来る。そして現在この指定法人として「マンション管理業協会」が指定されています。

そしてこのマンション管理業協会では国土交通大臣の承認を受けて社員である管理業者との契約により、管理会社が管理組合又はマンション住民から預かった管理費等の返還債務を負った場合に備えてその返還債務を保証する業務を行っています。つまり管理会社が結ぶ保証契約の相手とは「マンション管理業協会」です(マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第97条1項)。 

謎が解明したところでおしまいと言いたいところですが(笑)、実はこのマンション管理業協会ではこの保証業務は実は任意業務であり、ほかに必須業務と言われているものがあります。せっかくなのでこの必須業務についても解説しておきたいと思います。マンション管理業協会の業務は一言でいうと「マンション管理業の業務の改善向上」にあります。具体的には
①管理業者である社員の営む業務について適正化法等を遵守させるために指導・監督をしなければならない。
②管理業者である社員の営む業務について管理組合等からの苦情があった場合に解決をしていかなければならない。
③管理業務主任者やマンション管理業の業務に従事し、また従事しようとする者に対して研修を実施しなければならない。
④マンション管理業の健全な発展を図るために調査及び研究をしなければならない。
⑤その他マンション管理業の業務の改善向上を図るための業務を行なっていかなければならない。

以上がマンション管理業協会の必須業務ですが、このマンション管理業協会と似て非なる存在として「マンション管理センター」があります。次回はこの「マンション管理センター」についてマンション管理業協会との違いについて解説してみたいと思います。

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信州は上田市でマンション管理士をしている雪入です。今日は「イ」「ロ」の方法の場合に必要となる保証契約について解説してみたいと思います。まずは「手抜き」と思われるかもしれないが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条3項」についてそのままコピーして貼り付けてみたいと思います(笑)。

『マンション管理業者は、前項第1号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。

一修繕積立金等金銭若しくは第1項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等(以下この条において「管理組合等」という。)を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第1項に規定する財産を徴収しない場合

二 マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合 』
 
 
おそらくお分かり頂いていないと思いますがいかがででしょうか?(笑)。実は受験時代にもこの条文については何度となく勉強した思い出があります。また本試験においてもなんどとなく出題されていた分野でもありました。その理由はとにかく分かりにくいからです(笑)。考えて頂きたいのですが、冷静に読んでもよく理解できないのに本試験のような緊張状態で読んで理解できる筈がありません。そこでこの条文については試験対策としてたくさんの問題を解いて慣れるようにしていた、という実に思い出深い条文てもあります。
今回はせっかくなので読者の方にも私の体験して頂こうと思い条文をそのまま記載してみたました。

ではこの条文について解説してみたいと思います。そもそもなぜ保証契約が必要なのか、というとそれは過去に管理組合から委託を受けた管理業者等がマンション住民から集めたお金を横領したり、または倒産して管理組合の財産がなくなってしまった事が過去にあったからです。そこで法は管理会社等に保証契約を結ばせて万一の場合にも管理組合の財産が保全できるようにしています。その金額が①一月分の修繕積立金等金銭であったり②第1項に規定する財産の合計額以上の額なのです。しかし一号や二号の場合には管理組合の財産がなくなってしまう恐れはないと判断して、この場合には保証契約は不要としたのである。

同様に、印鑑等の管理禁止や書面の交付など管理組合の財産が管理会社の裁量により無くなってしまわないように、法はいくつもの対策を講じています。そしてこの事は裏を返せば、管理組合は管理会社といえども安易に信用しないでしっかりリスク対策をしなければいけない事を示しています。そういう意味ではマンション住民は管理会社に毎月収めている管理費等はもちろんですが、それ以外についても決して管理会社任せにしてはいけません。ちなみに管理会社を信用してはいけない、と言っているのではありません。マンション住民が毎月支払うお金は自分のマンションの維持・管理のためのものです。本来であればマンション住民自らが管理するべきものなのです。それをマンションの特殊性からやむなく管理会社に任せているのです。そうであればマンション住民や管理組合はしっかりと管理会社を”管理”するべきなのです。そのための保証契約等である、と考えて頂ければ理解をえられるのではないか、と思います(笑)。次回は管理会社が結ぶ保証契約の相手とは一体誰なのかについて解説してみたいと思います。

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