絶対的規約事項1  規約共用部分の定め 

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日から「絶対的規約事項」について解説してみたいと思います。

「絶対的規約事項」とは、その名の通り規約でしか定める事のできないものを言います。区分所有法(以下、法とする。)にはたくさんの絶対的規約事項の規定がありますが、区分所有法そのものがそうであるように、その規定を分類すると大きく二つに分ける事が出来ます。一つはマンションそのものについて、もう一つはマンションを巡る管理組合の運営についてです。分かりやすく言うと前者はハード面の規定であり、後者はソフト面の規定とも言えます。

そこでまずは、ハード面である、マンションそのものについての絶対的規約事項について解説して行きたいと思います。 ①規約共用部分の定め(法第4条第2項) そもそも区分所有建物は、マンション住民の居住スペース等の「専有部分」と、それ以外の、廊下や階段室、またエレベーター室などの「共用部分」から成り立っており、それ以外の「部分」は存在しません。 そして「共用部分」には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。前者は廊下や玄関ホール等、初めから共同で使用する事が明らかな部分です。これに対して後者は、本来は専有部分となりうる建物の部分を管理人室にする場合や物置などの付属の建物を、規約によって特別に共用部分としたものを言います。 なお、「法定共用部分」と「規約共用部分」は、同じ共用部分ですが、「登記」に関しては大きな違いがあります。「法定共用部分」は、そもそも「登記」が存在しないのに対して、「規約共用部分」は登記をしないと第三者に対抗する事が出来ません。

そして法は、第4条第2項において、専有部分となりうる建物の部分を管理人室にしたり、物置などの付属の建物を共用部分とするためには、「規約」による事を規定しています。即ち「規約」によらなければ、専有部分となりうる建物の部分を管理人室にしたり、物置などの付属の建物を共用部分とする事は出来ません。つまり「集会決議」や「細則」等の「規約」以外では、専有部分となりうる建物の部分を管理人室にしたり、物置などの付属の建物を共用部分とする事は出来ない事になり、この事を指して「絶対的規約事項」と言います。 そして区分所有法第4条第2項の規定を受けて、マンション標準管理規約」は、第8条において共用部分の範囲を別表2において規定しています。

「絶対的規約事項」という、なにやら難しい言葉のもつイメージをご理解頂けたと思いますので、次回から本格的に、区分所有法が規定する「絶対的規約事項」について解説してみたいと思います。

マンション管理士  雪入 憲生(Norio Yukiire)

雪入 憲生(Norio Yukiire)

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