絶対的規約事項4  共用部分の共有関係③

信州は上田市で、マンション管理士をしております雪入です。今日は、特別法である区分所有法の「共有」について、民法と比較しながら解説してみたいと思います。

民法では、各共有者は共有物の全部について持ち分に応じて使用する事ができますが(第249条)、区分所有法においては、持ち分に関係なく、用法に従って使用できます(第13条)。つまり共用部分の構造上の使用目的に従っているのであれば自由に使用できる事になります。例えば、開放廊下は基本的には通行のためだけに使用することができ、物を置いたり遊んではいけません。

また民法では、持ち分の割合は特段の定めがない限り均等と推定されますが(第250条)が、区分所有法においては、専有部分の床面積の割合によります(第14条1項)。 そして自己の持ち分の処分について、民法では自由にできますが(第206条)、区分所有法においては、共有部分と専有部分との分離処分は、規約に定めない限りは禁止されます(第22条第1項)。

そして賃貸借契約の締結や解除などの「共有物の管理」については、 民法では、持ち分の価格の過半数により行う事ができますが(第252条本文)、区分所有法においては、集会の決議により区分所有者および議決権の各過半数により決めていくことになります(第18条)。 問題となるのが抵当権の設定など「共有物の変更」についてです。民法では、全員の同意がなければ行う事ができない(第251条)とされています。即ち全員の同意がなければ、抵当権の設定を行う事が出来ません。では区分所有建物であるマンションの共用部分についてはいかがであろうか?続く。

マンション管理士 雪入 憲生(Norio Yukiire)

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