マンション管理適正化法2  定義②

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日は前回述べたマンションの定義について、さらに詳しく解説してみたいと思います。

①「2人以上の区分所有者がいる建物で人の居住用のスペース(専有部分)があるもの、並びにその敷地及び付属施設」

まず「2人以上」の区分所有者がいなければそもそもマンションとはいえません。なお区分所有者とは「区分された所有権者」の事なので、賃貸マンションのように、建物自体の所有者はいても区分所有者がおらず賃借している人しか存在しない建物はマンションではありません。
次に、「人の居住用のスペース」がなければマンションとは言えません。つまり区分所有権が全て店舗だった場合には、その建物はマンションではありません。裏を返せば区分所有権の一つでも居住用であれば、残りの区分所有権が全部店舗だったとしてもその建物はマンションです。

以外なのが、マンションである建物の「敷地と付属施設」も「マンション」だという事です。
①「敷地」
建物であるマンションが所在する土地です。また、規約により建物の敷地とされた土地も「マンション」となります。
②付属施設
物置とか機械式駐車場、またキューピクル(敷地に設置した変圧器)の事をいい、これも「マンション」となります。

以上のように、一言で「マンション」といってもその意味するところはかなり広くなります。

次回は②「1団地内の土地または付属施設が、その団地内にある①の建物を含む数棟の建物の所有者が共有している場合の、その土地及び付属施設」について解説してみたいと思います。

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
日管連登録マンション管理士番号:第20-000002号
マンションADR実施者適正試験合格者
マンションみらいネット登録補助者

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マンション管理適正化法1  定義①

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日から「マンション管理適正化法」について解説してみたいと思います。

マンション管理適性化法とは、正式には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」と言います。ちなみに一般に言われているマンション法とは「建物の区分所有等に関する法律」(以下区分所有法とする。)の事を言いますので「マンション管理適正化法」とは別の法律です。両者の違いは、区分所有法がマンション以外にも事務所ビルや倉庫にもあてはまる法律であるのに対して、「マンション管理適性化法」は文字どおり「マンション」の管理の適正化を目指す法律です。
この法律は、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、マンション管理士の資格を定めると共にマンション管理業者の登録制度を実施する事で、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることを目的としています。そこでまずはマンションの定義について説明したいと思います。
「マンション」には2つの定義があります。
①「2人以上の区分所有者がいる建物で人の居住用のスペース(専有部分)があるもの、並びにその敷地及び付属施設」
②「1団地内の土地または付属施設がその団地内にある①の建物を含む数棟の建物の所有者がの共有している土地及び付属施設」
です。

次回はこのマンションの定義についてさらに詳しく解説します。

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
日管連登録マンション管理士番号:第20-000002号
マンションADR実施者適正試験合格者
マンションみらいネット登録補助者

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【総務省主催】1日合同行政相談所のご案内

 


1、開催日時
平成30年7月31日(火)
午前10時~午後3時(最終受付午後2時半)

2、会場
佐久市佐久平交流センター 2階 第5会議室
(所在地:佐久市佐久平駅南4-1)
http://www.shinkou-saku.or.jp/sakudaira-community-center/

3、相談内容
理事会として、適切な組合運営の進め方についてのアドバイスをさせて頂きます。例えば管理費の削減、管理規約の作成や変更、修繕工事の進め方、自主管理への移行、滞納問題等などお気軽にご相談ください。また近隣の騒音やペット飼育などでお困りの方もお気軽にお出かけください。

管理組合役員、マンション居住者、その他分譲マンション管理でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
当日は、長野県マンション管理士会所属の「マンション管理士」がご対応させて頂きます。

★「予約不要」、「相談無料」、「秘密厳守」ですので、安心してご相談下さい。
(但し、受付を早めに打ち切らせて頂く場合もございますので、予めご了承下さい。)

4、主催  総務省

 

多数のご来場、心よりお待ちしております。

長野県マンション管理士会

マンションの歴史③

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。歴史のお話は今日でおしまいとなります。

さて、マンションストック戸数が400万戸に近づいた2000年、マンション管理をめぐる諸問題が顕在化してきたことを踏まえて、マンション管理士制度およびマンション管理業者登録制度の創設等を内容とする「マンション管理適正化の推進に関する法律」が成立し、翌年の2001年(平成13年)より施行されました。

また同2001年、建築後相当年数を経たマンションが今後急激に増加していく事が見込まれることから、マンションの建替えのための新たな法律として「マンション建替えの円滑化等に関する法律」(以下マンション建替え円滑化法)が制定され、同年12月に施行されました。

そして「マンション建替え円滑化法」の制定に伴い、区分所有法そのものの改正も必要になったことから、情報化社会に対応したIT化への対応等と共に2002年に改正区分所有法が制定され、翌年の2003年6月に施行されました。これにより区分所有法は、より団体的な性格を強める事になります。

これらの法制度の整備やマンションを取り巻く情勢の変化を受けて、国土交通省は2004年1月「中高層共同住宅標準管理規約」を「マンション標準管理規約」に改名しました。加えて2005年12月には、マンションの適正な維持管理のための標準的な対応、望ましい対応を具体的にまとめた「マンション管理標準指針」が策定されました。ちなみにこの年マンションストック戸数は約500万戸となりました。

2011年(平成23年)7月には、マンションの高経年や居住者の高年齢化を背景として「マンション標準管理規約」が一部改正されました。この「マンション標準管理規約」は2016年(平成28年)3月にも①外部専門家の活用②新築物件における議決権割合の設定③適正な管理のための規定の明確化(コミュニティ条項、滞納管理費)④暴力団等の排除規程⑤災害時の管理組合の意思決定⑥管理状況などの情報開示について大幅な改正がされました。

現在、マンションストック戸数は600万戸を超えています。

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
日管連登録マンション管理士番号:第20-000002号
マンションADR実施者適正試験合格者
マンションみらいネット登録補助者

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マンションの歴史②

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日も前回に引き続き歴史についてのお話をしたいと思います。

区分所有法が制定された1962年当時は「分譲マンション」が建設され始めた時期です。この時期のマンションの数は、おそらく1万戸あったかどうかだと思います。その後マンションの普及に伴いマンションの大型化が進むと、居住者間の管理や使用をめぐるトラブルが生じてきたため、1983年に区分所有法が改正されました。この改正は、既存の条文を全面的に改正するとともに多くの条文が新設されました。また同法の改正に合わせて1982年に制定されたばかりの「管理規約」(中高層共同住宅標準管理規約)と「管理委託契約書」(中高層共同住宅標準管理委託契約書)も改訂されました。なお1980年頃のマンションの戸数は約100万戸であり、なんとわずか20年で100倍の規模へと成長した事になります。

そしていまだ多くの人の記憶に残っている1995年の阪神・淡路大震災により、我が国のマンションは初めて甚大な損傷を受ける事になります。被災したマンションにおいては、復旧か建替えかを巡って区分所有者間で意見が大きく分かれた管理組合もありました。しかしマンションの建替えについては、その復旧工法が確立していなかったこと、またその専門家もほとんどいなかったことなどから、建替えには相当な困難を伴いました。そこでこの大震災を契機として、大規模な震災によって滅失したマンションの再建を容易にするため「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」(被災マンション法)が制定されました。なお1995年当時のマンションの戸数は約300万戸となっており、1980年頃の戸数と比べると約3倍となっています。

その後マンションの更なる普及に伴って、マンション管理または使用を巡る種々の問題が新しく生じてきたため、1997年には、標準管理規約が実態に即して活用しやすいように①「単棟型」②「団地型」③「複合用途型」に分けて改訂されました。続く。

マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
日管連登録マンション管理士番号:第20-000002号
マンションADR実施者適正試験合格者
マンションみらいネット登録補

マンションの歴史①

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日はマンションの歴史についてお話したいと思います。

マンションの本格的な供給が始まったのは昭和30年代前半(1955~)です。この頃のマンションの主流は、所得の比較的高い層を対象とした都心型のマンションで、供給戸数もそれほど多くはなく、高級住宅としてのイメージがありました。そしてマンションの管理方法は、分譲会社が組織内に管理担当部門を設置して、区分所有者と個別に管理委託契約を取り交わして管理業務を実施する事が一般的でした。そんな中昭和37年(1962年)に「区分所有法」が制定され、区分所有権の対象の明確化、共用部分の範囲および所有関係、管理者、集会等について規定されました。

昭和40年代(1965~)に入ると、いわゆる「団地ブーム」が到来し、後半(1971~)には一般の中堅所得者層を対象とした大衆型マンションの供給が急激に拡大しました。この時期は、分譲会社系列の管理会社が生まれ、管理会社がマンション管理を行うようになります。各マンションにおいては、区分所有者による「任意」の管理組織である管理組合も設立され、管理組合と管理会社との委託契約に基づくマンション管理の原型が作られて行きました。

そして昭和57年(1982年)には、管理組合の標準的な「管理規約」(中高層共同住宅標準管理規約)と「管理委託契約書」(中高層共同住宅標準管理委託契約書)が建設省により作成されました。続く。

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
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マンションADR実施者適正試験合格者
マンションみらいネット登録補助者
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マンション管理士の業務とは その②

信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。

今日は前回に続いて、マンション管理士の業務について具体的に説明したいと思います。

1、「管理費等」の適正化業務
「管理費等」とは管理費と修繕積立金の事をいいます。この管理費と修繕積立金がマンションの住民から適正に収められて、適正に使われているのかを診断します。また無駄な費用や積立金があれば削減したり、一方で必要な費用や積立金の不足がある場合には、その額を算出して住民の方に収めて頂く、そのためのお手伝いをさせて頂きます。具体的には必要書類を作成して、理事会や総会において丁寧な説明をさせて頂き、管理組合様の合意形成を図って参ります。

2、自主管理への支援および管理者の代行
Ⅰ.「自主管理」支援業務
「自主管理」とは、管理組合様が、管理会社等にマンションの管理を委託しないで、管理組合様自身がマンションの管理を行う事です。管理組合として、出来る事と出来ない事を明確にした上で、管理組合様が出来る事は自主管理をして、出来ない事だけ管理会社等の第三者に委託する事で、管理費等の大幅な削減にも繋がります。

Ⅱ.「管理者」代行業務
自主管理をされている管理組合様においては、「管理者」を選任して管理業務の一部を任せるのが通常です(区分所有法第25条)。これは、マンションの管理を全員で行うのは現実的ではないからです。そして管理組合様の理事長は、区分所有法に定める「管理者」となります(マンション標準管理規約第38条第2項)。この「管理者」である理事長の職務権限を、委託契約により代行させて頂きます。これにより、煩わしい管理業務から解放されます。管理者の職務権限には以下の業務があります(区分所有法第26条)。

①一般的権限
共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をしなければなりません(区分所有法第26条第1項)。

②代理権
職務に関して、区分所有者を代理します。また共用部分等についての損害保険契約に基づく保険金や、損害賠償金、不当利得による返還金の、請求および受領についても、区分所有者を代理します。

③訴訟追行権
規約または集会の決議により、その職務に関して、区分所有者のために、原告または被告となる事が出来ます。ただし、区分所有法第6条に規定する、建物の保存に有害な行為等、区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、またはその行為をするおそれがある場合には、必ず集会の決議によらなければならず、事前に規約で定める事は出来ません(区分所有法第57条第2項)。

④集会の招集
少なくとも毎年1回、集会を招集しなければなりません(区分所有法第34条第1項、第2項)。また、必要に応じて、いつでも集会を招集する事が出来ます。

⑤規約等の保管
規約・集会の議事録を保管しなければなりません(区分所有法第33条、第42条第5項)。

⑥事務の報告
集会において、毎年1回、一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません(区分所有法第43条)。

⑦管理所有
規約によって、共用部分を所有する事が出来ます(区分所有法第27条)。また自己の判断で、共用部分を管理する事ができます。ただし管理出来るのは、保存行為、狭義の管理、軽微な変更に限ります(区分所有法第20条第2項→法第17条)。

⑧その他
区分所有法および規約に定めるものの他、民法の「委任」に関する規定に従います。

 
3、管理者業務(または役員業務)
平成28年3月、「マンションの管理の適正化に関する指針」および「マンション標準管理規約」の一部改正により、マンション管理士が「外部専門家」として、区分所有法上の管理者である理事長や、理事または監事等の役員に就任出来るようにする規定が追加されました(マンション標準管理規約第35条第2項参照、別添1)。これはマンションの管理を進めて行く上で、今後、少子高齢化等を背景として、管理組合の担い手が不足していく事が容易に予想される事によります。特に「管理者業務」においては、前述の「管理者代行業務」と異なり、マンション管理士自身が「管理者」として、「管理者の業務」を行います。

4、滞納管理費等回収業務
管理組合様の役員にとって、もっとも頭の痛い問題だと思います。滞納管理費の回収については、平成28年の「マンション標準管理規約」の改正に合わせて、「管理組合による措置に係るフローチャート」が追加されました(マンション標準管理規約、別添3)。滞納管理費等の回収にはさまざまな対応策がありますが、管理組合様と滞納組合員の双方の橋渡し役として、後々管理組合内にしこりが残らないような解決策をご提案させて頂きます。

5、大規模修繕工事事業のコンサルタント業務
Ⅰ.大規模修繕工事
大規模修繕工事とは「修繕積立金を充当して行う計画修繕工事のうち、効率的な工事実施のために、複数の部位や工事項目をまとめて実施し、通常は10 年以上の周期で実施される工事」の事を指します(平成22年改訂の国土交通省による「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」)。具体的には、鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの修繕工事を言います。

Ⅱ.コンサルタント業務の内容
管理組合様が、大規模修繕工事の実施を検討し、また実施を実施するにあたり、理事会および修繕委員会が行うべき一切の業務に対して、公正中立な第三者として、専門的見地からサポートさせて頂きます。実施しようとしている大規模修繕工事が「最小の費用で、最大の効果を上げる工事」である事の理由や、検討した経過の説明を通して、管理組合様の合意形成に尽くして参ります。

6、管理規約見直しのコンサルタント業務
平成29年6月、住宅宿泊事業法が成立し、一定のルールのもとに「民泊」が解禁される事になりました。マンションにおいては、管理規約に、民泊についての規定を追加する事が必要です。管理組合様が民泊等、規約の見直しを行うに際して、適法性・適切性・妥当性を満たした改定案の作成を行うほか、付帯するすべての業務に対して、専門的見地から、助言、指導、その他の援助を行います。

7、管理委託契約見直しのコンサルタント業務
管理組合様が、委託先のマンション管理業者との管理委託契約の見直しを検討し、実施するにあたり、専門的見地から、助言、指導、その他の援助を行います。具体的には、管理会社に支払う管理委託費用が最小で、委託する業務内容のサービスが最大である」と判断した理由や、検討経過に関する説明を通して、管理組合様の合意形成に尽くして参ります。

8、相談業務
管理組合様からの相談は多岐に渡りますが例えば…
1.役員のなり手がいない
2.総会に欠席する組合員が多い
3.居住者間のトラブル(ペット・騒音・賠償事故など)
4.組合員の住居リフォーム
5.駐車スペースが少ない
6.組合員相互の繋がりが少ない

などなど、あげればキリがないと思います(笑)。ところでマンション内の問題は、突き詰めて考えると、「ハード面」と「ソフト面」に分ける事ができます。「ハード面」は、建物や敷地自体の問題です。一方「ソフト面」は、建物や敷地の管理・運営の問題です。そして、問題解決の糸口になるのが、区分所有法や管理規約です。マンション管理士として相談を受ける際には、区分所有法や管理規約、また細則がある場合には細則にも照らして、お答えをしていく事になります。

以上、主なマンション管理士の業務について述べてきましたが、実際にはこれらの業務以外にもたくさんの業務がありますので、不明な点がございましたら、お気軽にお問合せください。

9、最後に
管理組合様としてもっとも危惧すべきなのは、問題を放置していたり、また問題が潜在化しているために「問題」を「問題」として認識できない場合です。その結果、本来なら掛けなくてもいい費用がかさんだり、掛けなくてもいい時間が費やされる恐れがあります。最悪の場合、気づいたときにはもう手遅れ、という事態にもなりかねません。先程の老朽化したマンションを例にとると、マンションの住民の皆様が、修繕積立金の意味をよく理解せず、滞納が増えたり、そもそもの設定金額が少なすぎたりして資金が不足してしまいますと、直したくても直せない事態に陥ります。そして、一旦そういう事態に陥りますと、未納金の回収や専門の金融機関からの融資等も後手に回ってしまい、状況はさらに悪化していきます。

そこで、管理組合様におかれましては、公正中立な第三者であり、またマンション管理に関する専門的知識を有するマンション管理士に、定期的に「相談」を通して「診断」を受けて頂く事を、強くお勧め致します。

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
日管連登録マンション管理士番号:第20-000002号
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マンションみらいネット登録補助者

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マンション管理士の業務とは その①

日本のド真ん中、信州は上田市でマンション管理士をしております雪入です。今日はマンション管理士の業務についてご紹介をさせて頂きます。

はじめに、マンションとは、1棟の建物を区分けして、その区分けされた各部屋が、それぞれ別々の所有権の対象となる建物の事を「区分所有建物」と言います(区分所有法第1条)。そして区分所有建物のうち、①2人以上の区分所有者がおり、かつ②人が居住するためのスペース(「専有部分」という。)がある建物を「マンション」と言います。そして法律上は、マンションの「敷地および付属施設」も「マンション」と呼んでいます(マンション管理適正化法第2条1号イ) 。

次に、管理についてご説明します。
Ⅰ.区分所有者
区分所有建物の中の、区分けされた部屋の所有権を持つ者の事を「区分所有者」と言います。
Ⅱ.管理組合
区分所有者が2人以上になった時点で、全員による建物・敷地・付属施設の「管理」を行うための団体が、法律上当然に成立します(区分所有法第3条)。この団体は、マンション標準管理規約第6条において「管理組合」と呼ばれてます。また区分所有者は、自動的に管理組合の構成員となります。
Ⅲ.管理 
マンション内の専有部分以外の建物の部分(階段・廊下等) や、専有部分に属さない建物の付属物⦅(電気配線・上下水道の配管等)を「共用部分」と言います(区分所有法第2条第4項)⦆。共用部分の管理には①保存行為、②狭義の管理、③軽微な変更、④重大な変更、の4つがあります。 
①保存行為
共用部分の現状を維持する行為の事をいい、区分所有者が単独で行う事ができます(区分所有法第第18条但書)。  
②狭義の管理
共用部分の利用・改良行為の事をいい、区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議により行います(区分所有法第18条、第39条)。ただしマンション標準管理規約第47条では、議決権総数の半数以上の組合員が総会に出席して、出席組合員の議決権の過半数により行う事ができる、としています。  
③軽微な変更
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わない行為の事をいい、②狭義の管理と同様にして行う事ができます。  
④重大な変更
共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う行為の事をいい、区分所有者および議決権の、各3/4以上の多数決による集会の決議により行います(区分所有法第17条)。ただし区分所有者の定数については、規約で過半数まで減らす事ができます(区分所有法第17条但書)。
最後にマンション管理士の業務についてご説明致します。
マンションに関する法律上・技術上の専門的資格をもって、管理組合の運営、その他のマンションの管理に関して、管理組合の理事長や区分所有者等からの「相談」を受けて、「助言」「指導」その他の「援助」を行うことを業務とします(マンション管理適正化法第2条)。分かりやすく言えば「管理組合運営のサポート役」です。例えば、①居住ルールや管理組合の運営をめぐるトラブル等が発生した場合、②十分に機能していない管理組合の活性化を図ろうとする場合、③区分所有者の要望に応え、規約やルールを見直そうとする場合、④長期修繕積立金等について、企画・見直し等をする場合、などです。参考までに、マンション管理士が管理組合に関わる場面を、下記にイラストで掲載します。
具体的な業務については、次回解説したいと思います。お楽しみに。
 

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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

マンション管理士登録番号:第0015030261号
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事務局長 自己紹介

日本のド真ん中、信州は上田市でマンション管理士をしております雪入と申します。
2016年7月に、一般社団法人 日本マンション管理士会連合会(日管連)の所属団体として「長野県マンション管理士会」の立ち上げに関わり、現在事務局の責任者として会の運営に携わっております。
さて、マンション管理の仕事は幅が広く、勉強好きな自分にとっては 思い込みの強さも幸いしてか、天職だと思ってます(笑)。
色々な人との出逢いが持てるのもこの仕事の魅力だと思います 。人との出逢いを大切にし、感謝の心を持って、日々成長していきたいと思います 。
趣味はインドア、アウトドア たくさんありますが、特に旅行が大好きです。国内はもちろん海外まで行く事もあります。
また勉強と同じ位、映画が好きで、邦画、洋画、アニメを問わず、興味のある映画は端から観ます(ホラーだけは好きになれませんが)。
ちょっと「ガンコ者」と言われる事がありますが、逆に言えば「芯」があるのだと信じ込んでいます(笑)。
将来の夢は“かめばかむほど味が出る” そんな、スルメみたいな、カッコイイ大人になる事です。
人生は一度きり、楽しんだもん勝ちです! 失敗を恐れず、やりたいことを全てやり切って、人生を終えて行きたいと思います。
好きな言葉は「ピンチピンチ、チャンスチャンス、ランランラン♪」。
長野県上田市・軽井沢町・長野市・松本市近郊のマンションにお住まいの方、マンション管理の事ならお気軽にご相談ください! ご連絡心よりお待ちしております。
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マンション管理士
雪入 憲生(Norio Yukiire)

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スタッフブログ_20180529

2018年5月29日

日管連主催の「第1回関東甲信越ブロック代表者会議」がTKP大宮ビジネスセンターにて開催されました。各会員会の代表者等による総勢23名が参加し、行政との連携、研修事業への取組、日管連や他会員会への要望等のほか、研修事業への取組状況と課題、日管連や他会員会への要望、今後のブロック活動への提案等を協議しました。

会議後は、そのまま懇親会となり、楽しいひとときを過ごしつつ、ほろ酔い気分で帰路につきました。